Contrato de Gaveta: Riscos e Regularização

O Que é Contrato de Gaveta?

O contrato de gaveta é uma expressão popular no Brasil para se referir a um acordo de compra e venda de um bem imóvel, geralmente associado a financiamentos imobiliários, onde a transferência de propriedade não é oficializada junto ao órgão competente, como um cartório de registro de imóveis. Esse tipo de contrato não é formalizado conforme as normas legais estabelecidas, permanecendo "na gaveta" dos envolvidos, sem o devido reconhecimento legal.

Como Funciona o Contrato de Gaveta?

Nesse arranjo, o vendedor do imóvel, que ainda possui um financiamento pendente com uma instituição financeira, vende o bem a outra pessoa sem transferir oficialmente a dívida ou a propriedade. O comprador assume os pagamentos restantes do financiamento, mas o contrato de financiamento original permanece no nome do vendedor. Esses acordos são realizados sem o conhecimento ou a aprovação do banco ou instituição financeira que concedeu o financiamento, e a transferência de propriedade não é registrada em cartório.

Contrato de Gaveta Tem Validade?

Juridicamente, o contrato de gaveta possui uma natureza complexa. Embora seja um acordo entre partes e possa ser considerado válido entre elas, não tem eficácia perante terceiros, incluindo o banco financiador e a administração pública. Isso significa que, embora possa existir um compromisso entre comprador e vendedor, a ausência de formalização e registro adequado compromete sua validade legal e sua eficácia em proteger os direitos das partes envolvidas, especialmente em relação a terceiros.

Quais os Riscos de um Contrato de Gaveta?

Os riscos associados a contratos de gaveta são significativos para ambas as partes. Para o comprador, existe o risco de o vendedor original não honrar o financiamento junto ao banco, o que pode levar à perda do imóvel. Há também a dificuldade de comprovação de propriedade, o que impede a realização de algumas ações, como reformas e vendas futuras. Para o vendedor, permanece a responsabilidade legal pelo financiamento, além do risco de o comprador não cumprir com os pagamentos.

É Possível Regularizar Esse Tipo de Contrato?

A regularização de um contrato de gaveta é possível, mas requer a anuência do banco ou instituição financeira responsável pelo financiamento. Esse processo geralmente envolve a transferência do financiamento para o nome do comprador, mediante a avaliação de crédito e outras condições impostas pela instituição. Além disso, é necessário realizar o registro formal da transferência de propriedade no cartório de registro de imóveis competente, garantindo assim a legalidade da transação e a proteção dos direitos de ambas as partes.

Passos para a Regularização

A regularização de um contrato de gaveta envolve algumas etapas cruciais:

• Negociação com o Banco: O primeiro passo é negociar a transferência do financiamento para o nome do comprador. Isso pode exigir a quitação de eventuais pendências financeiras e a aprovação de crédito para o novo comprador.

• Quitação do Financiamento: Em alguns casos, pode ser mais simples quitar o financiamento existente, se possível, antes de transferir a propriedade. Isso simplifica o processo ao remover a instituição financeira da equação.

• Registro em Cartório: Independentemente de o financiamento ser transferido ou quitado, é essencial registrar a transferência de propriedade no cartório de registro de imóveis. Isso envolve a apresentação de documentos das partes, do imóvel e do pagamento de taxas e impostos associados, como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

• Atualização da Matrícula do Imóvel: Após a transferência, a matrícula do imóvel deve ser atualizada para refletir o novo proprietário. Essa etapa é crucial para a proteção dos direitos do comprador.

Considerações Importantes

• Assessoria Jurídica: Devido à complexidade do processo de regularização e às variações nas legislações locais, a assistência de um advogado especializado é altamente recomendada. Ele poderá orientar as partes sobre a melhor forma de proceder, além de lidar com as questões legais e burocráticas envolvidas.

• Custo: A regularização de um contrato de gaveta envolve custos, incluindo taxas de cartório, impostos e, possivelmente, diferenças de valores no financiamento. Esses custos devem ser considerados e planejados pelas partes.

• Comunicação com o Banco: Uma comunicação clara e honesta com a instituição financeira é vital. Em muitos casos, os bancos têm procedimentos estabelecidos para a transferência de financiamentos que podem facilitar a regularização.

Conclusão 

A realização de um contrato de gaveta, embora comum, coloca em risco tanto o vendedor quanto o comprador, expondo-os a problemas legais, financeiros e fiscais. A regularização oferece não apenas a segurança jurídica necessária, mas também a paz de espírito para as partes envolvidas, garantindo que os direitos de propriedade sejam plenamente exercidos e reconhecidos. Assim, embora o caminho para a regularização possa ser desafiador, seus benefícios superam em muito os riscos e custos associados à manutenção de um contrato de gaveta.